Vastgoed kan zowel voor kleine als grote investeerders interessant zijn. “Om dat ook op lange termijn zo te houden, zijn echter maatregelen nodig”, vertelt Serge Fautré, voorzitter van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS).
Tekst: Joris Hendrickx – Foto’s: Kris Van Exel
Hoe doet vastgoed het als investering?
“Investeren in de Belgische vastgoedsector is op heden heel populair. De redenen daartoe zijn gekend: een historisch lage rente, een stabiel rendement met relatief weinig risico’s, een stijgende huurmarkt mede dankzij demografische groei en opportuniteiten om verouderd vastgoedpatrimonium te vernieuwen.”
“Wie minder ‘actief’ wenst te investeren in vastgoed, vindt opportuniteiten in de vastgoedaandelenmarkt. Terwijl de modale Belg steeds meer investeert in de residentiële markt, blijven logistiek, retail en infrastructuur weggelegd voor de grote institutionele investeerders en gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (afgekort GVBF).”
Residentieel vastgoed heeft zeker genoten van de opwaartse golf van de afgelopen jaren. Hierdoor zijn echter ook de prijzen gestegen, en dat houdt een risico in. Hoe hoger de prijs, hoe lager het rendement.
“Al deze investeringen zijn zeer positief voor de vastgoedmarkt, maar zijn ook het gevolg van het negatieve imago van de gewone aandelenmarkt waar blijkt dat steeds minder belgen investeren. Te veel media geven aan de beurs een negatief imago en velen beschouwen dit als het domein van speculanten en professionele investeerders. Dat is jammer volgens mij!”
Waarom kan het toch interessant zijn om te investeren in vastgoedaandelen?
“Het beheren van een vastgoedportefeuille wordt alsmaar ingewikkelder. Dat heeft alles te maken met de complexe fiscaliteit, steeds complexere verhuurcontracten en de vele attesten, normen, waarborgen en vergunningen.”
“Een professionele aanpak is dus essentieel. Net daarom is het voor de meesten interessanter om te investeren in de aandelen van GVBF’s. Zo krijgt men zonder al te veel risico’s toch een degelijk rendement. Deze GVBF’s worden bijgevolg steeds populairder.”
Welke risico’s voorziet u?
“Residentieel vastgoed heeft zeker genoten van de opwaartse golf van de afgelopen jaren. Hierdoor zijn echter ook de prijzen gestegen, en dat houdt een risico in. Hoe hoger de prijs, hoe lager het rendement. Een verhoging van de huur om dat te compenseren is geen optie, omdat er ook geen verhoging is van de netto-inkomsten van de Belgen. Om de interesse van institutionele investeerders te blijven trekken, is het echter van belang dat de rendementen niet te lang op dat lage peil blijven.”
“De modale Belg krijgt het door de stijgende prijzen bovendien alsmaar moeilijker om een eigen huis of appartement te kopen. Om sociale onrusten te vermijden, is het dus cruciaal dat het aanbod vergroot, want zo zullen de prijzen dalen. Om het aanbod te kunnen vergroten, moet het daarnaast gemakkelijker worden om in de stad te bouwen, ook in de hoogte. Nu houden allerlei procedures en moeilijk te verkrijgen vergunningen dat vaak tegen.”
In welke zin kan een bijsturing van de fiscaliteit institutionele investeerders stimuleren?
“Nieuwbouw is per definitie duurzaam. Het energieverbruik van nieuwe gebouwen is quasi nul. Helaas wordt dit nog te weinig gestimuleerd. Voor nieuwbouw geldt 21% BTW, terwijl dat voor de secundaire markt 7% registratierecht is. Nieuwbouw maakt hierdoor op jaarbasis slechts 1% uit van ons woonpatrimonium.”
Om de interesse van institutionele investeerders te blijven trekken, is het van belang dat de rendementen niet te lang op een laag peil blijven.
“Men denkt eraan om in Vlaanderen de registratierechten nog verder te doen dalen. Dat zal de kloof tussen nieuwbouw en de secundaire markt alleen nog maar vergroten. De BTW op nieuwbouw zou dus moeten verlagen naar 12 of zelfs 6%. Tegelijk zou de EPB-regelgeving ook voor de secundaire markt moeten gelden en zouden er fiscale incentives moeten komen op de vergroening van dat bestaand vastgoed.”
“Enkel zo blijven duurzame woningen betaalbaar voor de modale Vlaming.”
Kan ook de vergunningsprocedure in dat opzicht worden geoptimaliseerd?
“Door het hele kluwen van vergunningen en betwistingen verliezen ontwikkelaars enorm veel tijd. Momenteel duurt de gemiddelde procedure bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen achttien maanden. Bij de Raad van State is dat zelfs twee à drie jaar. Voor grote projecten verliest men zo al snel tussen de vijf à tien jaar. Zeker met het oog op de nodige stadsvernieuwing, de stadsverdichting en de uitbouw van het openbaar vervoer is dat onhoudbaar. Maar het jaagt ook investeerders weg en zorgt voor duurdere huurprijzen.”
“De procedures moeten vereenvoudigd en versneld worden. We pleiten daarom voor een maximale duurtijd van zes maanden bij de RvVB en de Raad van State. Voorts moeten diegenen die in beroep gaan tegen een vergunning ook kunnen bewijzen dat ze betrokken partij zijn. Bij een onrechtmatig beding zou daar een hoge schadevergoeding tegenover moeten staan. Maar dat neemt niet weg dat de mogelijkheid om in beroep te gaan, moet blijven.”
“Een gelijkaardig probleem stelt zich trouwens bij de wet op de mede-eigendom. Deze moet dringend verder worden gemoderniseerd. Er is voor haast alle grote werken aan een appartementsgebouw nog steeds unanimiteit nodig van alle eigenaars. Ons vastgoedpatrimonium moet echter wel kunnen worden gemoderniseerd en verduurzaamd. Met alle positieve gevolgen vandien voor de tewerkstelling in ons land en de ondersteuning van onze economie.”