Onroerend goed wordt door investeerders gezien als een goede buffer tegen de volatiliteit in de aandelenmarkt. Je kan er rechtstreeks in investeren of via aandelen in een vastgoedvennootschap. Beide vormen hebben hun voor- en nadelen. Het komt er dan ook op aan om een goed onderbouwde afweging te maken. Mark Delboo, partner en advocaat bij DELBOO, helpt je alvast op weg.
Tekst: Joris Hendrickx
In welke zin worden onroerend goed en aandelen van genoteerd vastgoed fiscaal verschillend bekeken?
“Aandelen in genoteerd vastgoed via bijvoorbeeld een gereglementeerde vastgoedvennootschap worden beschouwd als roerende goederen, ook al gaat het onderliggend evenzeer om onroerend goed. Hierdoor zijn de roerende inkomstenbelasting en roerende erf- en schenkbelasting van toepassing. Als je daarentegen zelf onroerend goed aankoopt en verhuurt, wordt dat fiscaal gezien als onroerend inkomen en is het onderhevig aan de onroerende erf- en schenkbelasting. Dat verschil is mogelijk omdat ons Belgisch rechtssysteem niet door de vennootschap heen kijkt naar het onderliggende actief, zoals dat in Nederland en Frankrijk soms wel gebeurt. Wij kijken enkel naar de juridische werkelijkheid, niet naar de economische werkelijkheid.”
Waar moet men rekening mee houden bij het verhuur van onroerend goed?
“Huurinkomsten, oftewel onroerend inkomen, worden in België relatief voordelig belast in vergelijking met veel andere landen voor zover ze niet aan professionelen worden verhuurd. Zeker de gezinswoning en de eerste paar woningen die je verhuurt, worden vriendelijk behandeld op basis van het kadastraal inkomen. Woningen in het buitenland daarentegen worden sinds kort zwaarder aangepakt. Zopas kondigde de overheid nog aan dat ze strikter gaan toezien of mensen die veel onroerende goederen verhuren aan privépersonen daardoor beroepsmatig actief zijn. Wanneer je uit de verhuur je enige inkomen haalt, is het risico groter dat je onderhevig wordt aan de hogere fiscale tarieven voor beroepsinkomsten en de sociale zekerheid. Zolang je echter een ander beroepsinkomen hebt, lijken de huurinkomsten moeilijk onder beroepsinkomen gekwalificeerd te kunnen worden en zou de belasting van de huurkomsten van particuliere verhuur verder op basis van het kadastrale inkomen moeten gebeuren.”
Aandelen in vastgoed via een vastgoedvennootschap zijn niet enkel veel eenvoudiger, maar ook goedkoper en fiscaalvriendelijker dan onroerend goed.
Wat bij de verkoop van beide vormen?
“Wanneer je na vijf jaar eigenaarschap een bebouwd onroerend goed verkoopt in België, dan is dat belastingvrij. Voor grond geldt die regel vanaf acht jaar. Tenzij je natuurlijk ook dan beroepsmatig actief bent, want dan word je belast op de meerwaarde. Bij het overdragen van onroerend goed ben je altijd de erf- en schenkbelasting verschuldigd. De tarieven van de schenkbelasting zijn ten opzichte van die van de erfbelasting relatief gunstig, zeker als je er tijdig mee begint.”
“Je kan bijvoorbeeld om de drie jaar een schenking doen en zo voordeliger uitkomen. Bij aandelen in vastgoed via een vastgoedvennootschap kun je een dividend uitgekeerd krijgen. Daarop ben je dan 30% roerende voorheffing verschuldigd. De meerwaarden bij verkoop op je beursgenoteerde aandelen zijn belastingvrij, terwijl een schenking mogelijk is aan drie of zelfs nul procent als je nog drie jaar leeft. Hierdoor is het niet enkel veel eenvoudiger maar ook goedkoper en fiscaalvriendelijker dan onroerend goed.”
Bij welke vorm heb je de meeste kans op een mooi rendement?
“Beide zijn erg verschillende soorten van beleggingen. Algemeen genomen lijken mij de roerende inkomsten via een vastgoedvennootschap voordeliger. Zonder al te veel zorgen kan je er een mooi rendement mee halen. Als je daarentegen wel bereid bent om zelf te investeren in vastgoed en daar alle beslommeringen, zorgen en werk van het verhuren bij te nemen, kan het rendement wel hoger zijn bij onroerend goed. Onroerend goed lijkt stabieler, maar je moet er toch rekening mee houden dat de waarde van je onroerend goed evenzeer iedere dag schommelt. Je merkt het alleen niet. Pas op het moment dat je beslist om te verkopen zie je of je er een meerwaarde mee hebt gerealiseerd. Bij beursgenoteerd vastgoed kan je daarentegen iedere dag zien of de waarde stijgt of daalt. Wat sommige mensen dan weer nerveus kan maken.”
Met roerende inkomsten via een vastgoedvennootschap kan je zonder al te veel zorgen een mooi rendement halen.
Welke vorm geniet doorgaans de voorkeur van investeerders?
“Zeker bij de meer gegoede investeerders zien we een duidelijk groeiende interesse in gereglementeerde vastgoedfondsen. Sommige banken richten zich hier nu zelfs specifiek op. Hoewel in principe dezelfde risico’s gelden als bij andere aandelen worden aandelen in vastgoed toch beschouwd als minder speculatief. Ze stijgen minder, maar dalen ook minder.”
“Bovendien zijn de gereglementeerde vastgoedfondsen verplicht om ieder jaar een dividend uit te keren. Gemiddeld komt dat neer op 3 à 4% procent, waardoor het in zekere zin op een obligatie lijkt. Op die manier wordt het een mooi alternatief voor zelf onroerend goed kopen, waarbij je onmiddellijk 12% van de aankoopwaarde aan registratierechten moet betalen. Die dien je te compenseren om bij een latere verkoop geen verlies te maken. Hierdoor moet je minimum twee of drie jaar aan huurinkomsten ontvangen voor je het terug kan verkopen, gezien het gemiddelde nettohuurrendement van maximaal 3% op de particuliere woningmarkt. Dat staat uiteraard los van de meerwaarde bij verkoop. Die stijgt gemiddeld met zo’n 2 tot 3% per jaar.”