Investeren in vastgoed en beheerd laten beleggen hebben beiden hun voor- en nadelen. Maar waarmee moet je rekening houden bij je keuze? We vroegen het aan Stijn Ceelen, Country Manager bij Binckbank België.
Tekst: Joris Hendrickx
Stijn Ceelen
Country Manager – Binckbank België
Investeren in vastgoed is hot, maar is het wel voor iedereen de juiste beslissing?
“Persoonlijk vind ik van niet omdat het ingaat tegen dé basisregel van beleggen, en dat is spreiden. Wie een beperkt inkomen heeft en dan voornamelijk in vastgoed investeert zonder verder te spreiden, loopt een verhoogd risico. Beurskoersen kan je overigens iedere seconde opvolgen, maar dat kan niet met de waarde van vastgoed.”
“Een directe investering in uitsluitend vastgoed is vanuit investeringsstandpunt dus niet altijd verstandig. Indien dat vastgoed echter ook als tweede verblijf wordt gebruikt, dan is er ook het eigen genot. Maar dat is moeilijk berekenbaar in de vorm van een rendement.”
Haalt men meer rendement uit een investering in vastgoed of uit het beheerd laten beleggen?
“Vastgoed is zeer locatie gebonden. Het kan ook dat de locatie van vastgoed door wijzigende omstandigheden minder waard wordt of niet zo snel in waarde stijgt dan in andere regio’s.”
“Hetzelfde geldt trouwens ook voor beheerd beleggen of beleggen in het algemeen. Je kan kiezen voor Amerikaanse aandelen, die de afgelopen tien jaar veel beter hebben gepresteerd dan Europese aandelen. Maar dat wil niet zeggen dat zij het ook in de toekomst beter zullen doen.”
Hét grote voordeel van vastgoed is dat je extra inkomsten kan halen uit huurgelden.
“Puur op het vlak van waardering kunnen zowel vastgoed als beheerd beleggen interessant zijn. De aandelenmarkten zijn momenteel wat overgewaardeerd, maar dat geldt in mindere mate ook voor het vastgoed. De locatie wordt dan doorslaggevend.”
“Bij een goed gespreide aandelenportefeuille is de locatie daarentegen minder van belang. Fiscaal gezien moet je bij een belegging dan wel weer rekening houden met de roerende voorheffing, terwijl dat bij vastgoed niet het geval is.”
Zou u bij vastgoed eerder voor bestaand vastgoed of voor een vastgoedontwikkelingsproject kiezen?
“Bestaand kopen houdt over het algemeen minder risico’s in dan meestappen in een vastgoedontwikkelingsproject. Vastgoedontwikkeling duurt meestal enkele jaren. De top van de prijzen bevindt zich meestal op de top van de economie. Op het moment dat de meeste panden kunnen worden verhuurd, kom je mogelijk terecht in een minder gunstig klimaat. Hierdoor blijken de voorspellingen dan vaak minder rooskleuring uit te pakken.”
Wat zijn de voor- en nadelen van vastgoed?
“Hét grote voordeel van vastgoed is dat je extra inkomsten kan halen uit huurgelden. Aandelen geven ook wel een extra rendement dankzij de dividenden die kunnen worden uitgekeerd, maar de fiscaliteit is daar vaak strenger. Je kan namelijk dubbel worden belast met een bronheffing in het ene land en de roerende voorheffing in België.”
“Vastgoed biedt bovendien bescherming tegen de inflatie omdat de huurprijzen geïndexeerd zijn. Indirect geven aandelen ook wel een indekking tegen de inflatie, omdat bedrijven geneigd zijn om als antwoord op die inflatie hun prijzen op te voeren. Hierdoor maken ze uiteindelijk meer winst, wat zich vertaalt in betere rendementen.”
“Een ander voordeel van vastgoed is dat het tastbaar is. Als het plots economisch heel slecht zou gaan, dan heb je met vastgoed nog steeds een dak boven je hoofd. Bovendien heb je met vastgoed tal van belastingvoordelen. Denk maar aan de hypotheekaftrek, de woonbonus, de beperkte onroerende voorheffing, de mogelijkheid om kosten af te trekken wanneer je investeert via een vennootschap,…”
Ik verwacht dat de trend eerder richting het beheerd beleggen zal gaan.
“Een groot nadeel is dan weer het aankoopbedrag. Voor vastgoed heb je een veel groter bedrag nodig. Het is ook minder liquide, waardoor het langer duurt eer je het verkocht krijgt. Een ander nadeel bij vastgoed zijn de onvoorziene kosten die eraan zijn verbonden.”
Welke evoluties verwacht u?
“Ik verwacht dat de trend eerder richting het beheerd beleggen zal gaan. Beleggen wordt betaalbaarder; instappen kan nu ook al met kleinere bedragen. Op korte termijn is er natuurlijk wel de volatiliteit, maar dat heb je evenzeer bij vastgoed. Het is daar alleen wat minder zichtbaar omdat je moeilijk dagelijks de waarde van je huis kan nagaan. Met een beurswaarde kan je dat wel.”
“Bovendien is er een duidelijke verbetering van de dienstverlening voor beleggers. Er wordt op basis van artificiële intelligentie en via gepersonaliseerde oplossingen steeds beter ingespeeld op de noden en tendensen. Het wordt hierdoor alsmaar gemakkelijker om met een beperkte kennis toch betere toekomstplannen te maken dan bij vastgoed. Bij vastgoed blijft een zekere kennis toch onontbeerlijk.”