Bouwen of verbouwen: wat brengt het meeste rust (en rendement)?

Vastgoedinvesteerders moeten veel keuzes maken. Een belangrijke is alvast of er geïnvesteerd wordt in een nieuwbouw dan wel in een bestaand gebouw of in een renovatieproject. Wat zijn de aandachtspunten? Alexander Ryckaert, salesmanager bij projectontwikkelaar Urbicoon, legt uit. 

Het is een cliché, maar zoals in de meeste clichés zit er veel waarheid in: wie begint aan een renovatie, weet wanneer hij start, maar nooit wanneer hij eindigt. “Met nieuwbouw kies je voor zekerheid”, zegt Alexander. “Je betaalt een premie, want het is duurder, maar in ruil krijg je gemoedsrust voor jaren. Je gebouw is futureproof, gezet volgens de laatste normen en met een goed EPC-rapport. Je bent beschermd door de wet-Breyne en je zult ontsnappen aan de CO₂-taks die de komende jaren wordt uitgerold, want nieuwbouw wordt quasi altijd verwarmd met systemen als een warmtepomp en zonnepannelen. Het bruto rendement ligt bij een bestaand appartement hoger bij aanvang, maar de cijfers tonen aan dat nieuwbouw een beter nettorendement heeft op lange termijn.”

Renovatie versus nieuwbouw

Dat wil niet zeggen dat renovaties geen merites hebben, benadrukt Alexander. “Het is zeker een valabel verdienmodel voor bepaalde investeerders: mensen met voldoende tijd en kennis van de bouw. Je moet verschillende offertes opvragen en vergelijken en je werf zeer grondig opvolgen. Eerlijk: dat is een vak apart. Heb je daar geen kaas van gegeten, dan begeef je je op glad ijs. Het is geen uitzondering dat renovatieprojecten 30 of 40% boven budget gaan en twee keer langer duren dan verwacht. Je kunt natuurlijk ook al die taken uitbesteden, maar dan smelt je extra rendement als sneeuw voor de zon.” 

Woluxe

Een voordeel dat sommige nieuwbouwprojecten vandaag hebben, is het gunstigere btw-regime van 6% bij sloop en heropbouw. “Op de constructiewaarde van die projecten betaal je 6% btw in plaats van 21%”, zegt Alexander. “Dat komt overeen met 10% korting op de totale prijs, alle kosten inbegrepen. Voor investeerders (ook vennootschappen) is dat een unieke kans. Je koopt de facto nieuwbouw met de fiscale voordelen van een bestaand appartement. Natuurlijk: onze overheid zoekt inkomsten, dus ik betwijfel of dit tot in de eeuwigheid blijft duren. Bovendien zet dit ook prijsdruk op gronden die in aanmerking komen voor de 6%-regel. Ontwikkelaars kunnen er hogere marges op krijgen, maar dat zet ook de eigenaars ertoe aan hogere prijzen te vragen.” 

Met nieuwbouw kies je voor zekerheid. Je betaalt een premie, maar in ruil krijg je gemoedsrust voor jaren.

Vastgoed voor elke investeerder

Bij Urbicoon kloppen verschillende soorten investeerders aan, aldus Alexander. “Dat zijn bijvoorbeeld ondernemers, managementvennootschappen, mensen die elk jaar wat geld opzijzetten om om de twee of drie jaar een pand te kopen als investering. We hebben ook veel “goede huisvaders”: bijna-gepensioneerden die investeren in vastgoed om later hun levensstandaard te behouden, vaak al met successieplanning in het achterhoofd: de naakte eigendom is voor de kinderen, het vruchtgebruik voor de ouders. Soms zijn het mensen die al vroeger iets kopen, het pand is vandaag een investering en later gaan ze er zelf in wonen. Ze hebben wel allemaal iets gemeen: ze willen een veilig en stabiel rendement zonder kopzorgen. We spelen daar ook op in met RentMore, onze eigen verhuurdienst. Zo hoef je je over het volledige traject van aankoop over bouw tot verhuur eigenlijk geen zorgen te maken.” 

Estrea

Hoe dan ook blijft vastgoed een veilige haven voor investeerders, meent Alexander. Dat is al decennia zo en dat zal zo blijven. “Er is gewoonweg een structureel tekort aan huurpanden, zeker in de steden. De vraag stijgt en het aanbod kan niet zomaar volgen, alleen al door de vergunningsproblematiek. Vastgoed is ook een inflatiebestendige investering en je realiseert ook een meerwaarde op het pand zelf. Het is ook perfect mogelijk om met geleend geld je vastgoedinvestering te doen. De lening wordt door de huurder terugbetaald, wat vaak nog een extra hefboom op rendement creëert. Probeer dat maar eens met aandelen voor mekaar te krijgen, je gaat van een kale reis thuiskomen, vrees ik. Pas op, wil je snel rijk worden, dan is vastgoed misschien niet de meest geschikte investering.  Maar het is wel een zeer zekere, stabiele langetermijninvestering, letterlijk een hoeksteen van een goed gediversifieerde portefeuille.”