Er is in Europa nog een enorm potentieel voor de bouw van nieuwe retailparken, maar zeker ook voor de herontwikkeling van bestaande sites. Deze bieden immers zowel voor retailketens als voor consumenten tal van voordelen ten opzichte van stads- en shoppingcentra, zijn complementair met e-commerce en hebben de afgelopen jaren hun veerkracht bewezen. Axel Despriet en Sylvie Geuten, Managing Partners bij Mitiska REIM, geven meer uitleg.
Wat is de link van Mitiska REIM met retail?
Despriet: “Mitiska REIM is een Belgische private vastgoedinvesteringsmaatschappij. We beheren drie vastgoedfondsen waarmee we investeren in ‘convenience real estate’: retailparken, KMO-parken en stadslogistiek. Historisch, met onze eerste twee fondsen, lag de focus vooral op retailparken. Met het vierde fonds Mitiska European Real Estate Partners 3 (MEREP 3) dat we aan het oprichten zijn, mikken we op een drievoudige strategie waarbij we de drie segmenten geïntegreerd benaderen. Je vindt deze immers vaak op gelijkaardige goed bereikbare locaties aan de stadsrand.”
Wat zijn naast die vlotte bereikbaarheid nog belangrijke aandachtspunten voor jullie retailparken?
Despriet: “Betaalbaarheid is eveneens een belangrijk criterium. Dat moet zo zijn voor de winkelketens die er een winkelruimte kunnen huren tegen een zeer schappelijke prijs, maar het geldt evenzeer voor de bezoekers die in die winkels producten met een goede prijs-kwaliteit kunnen kopen. Om te voldoen aan de essentiële noden tref je in onze retailparken doorgaans steeds een supermarkt, een doe-het-zelfzaak en/of een dierenspeciaalzaak aan, maar ook meubelzaken en non-fooddiscounters zijn vaak aanwezig. We mikken zowel op de ontwikkeling van nieuwe vastgoedprojecten als value add aankopen.”
Goed bereikbare retailparken, waar men gratis kan parkeren, zijn goed geplaatst binnen de omnichannelervaring die de consument vandaag zoekt.
“Onder die laatste categorie kopen wij bestaand vastgoed aan dat de mogelijk heid biedt om toegevoegde waarde te creeren. Dat kunnen bestaande retailparken, logistieke sites of andere types vastgoed zijn waar er een potentieel is om de huurprijzen in de toekomst te doen stijgen, de kwaliteit van de huurders kan worden verbeterd, we leegstand kunnen oplossen of nog kunnen bijbouwen op hetzelfde of een naastgelegen perceel, enz. In sommige gevallen opteren we ook voor de herontwikkeling van een site indien deze niet langer is aangepast aan de behoeften van de consument of dient te worden aangepast aan strengere eisen op het vlak van duurzaamheid.”
Hoe positioneren jullie retailparken zich ten opzichte van e-commerce?
Geuten: “Onze goed bereikbare retailparken, waar men gratis kan parkeren, zijn goed geplaatst binnen de omnichannelervaring die de consument vandaag zoekt. Het voordeel van de fysieke winkels in onze parken daarin is vooral dat men er producten rechtstreeks kan ophalen en retourneren, persoonlijk advies kan krijgen, inspiratie kan opdoen, een groot assortiment kan bekijken, enz.”
Despriet: “Ze zijn zo dus complementair aan de webshops die veel van onze huurders reeds hebben. Een studie in het VK heeft trouwens aangetoond dat bedrijven online meer verkopen in een regio waar ze ook een fysieke winkel hebben, het zogenaamde ‘halo effect’.”
Goede retailparken zijn complementair aan de webshops van de huurders. Een studie heeft namelijk aangetoond dat bedrijven online meer verkopen in een regio waar ze ook een fysieke winkel hebben.
Welke projecten realiseerden jullie recent in België?
Despriet: “In Mechelen realiseerden we vorig jaar het Winkelpark Malinas, met een bruto-winkelvloeroppervlakte van 27.500 vierkante meter, negentien winkels en een horecazaak. De stad Mechelen zocht een nieuwe locatie voor een aantal baanwinkels die gevestigd waren in oude fabrieksgebouwen, zodat die site kon worden omgevormd tot een woonwijk. Tegelijk trokken we bij dit gloednieuwe retailpark sterk de kaart van duurzaamheid.”
Waaruit bestaan jullie activiteiten in het buitenland?
Despriet: “We hebben de laatste tien jaar in 91 winkelparken geïnvesteerd, verspreid over tien Europese landen en voor een totale investeringskost van 1,2 miljard euro.”
Geuten: “In het buitenland werken we samen met lokale ontwikkelaars of asset managers die de lokale taal en gewoonten kennen en over een lokaal netwerk beschikken. Zij staan in voor het dagelijkse operationele management van de ontwikkelingen en acquisities. Daarnaast spreken zij mee hun vertrouwen uit in het project door te co-investeren. Wij van onze kant helpen hen om hun business op te schalen. Dat doen we niet enkel door kapitaal aan te brengen, maar ook door als een van dé specialisten in Europa in onze niche onze contacten met expansiemanagers van internationale retailketens en met Europese en wereldwijde investeerders uit te spelen, extra credibiliteit te bieden richting financiële partners, ondersteuning te geven in het opbouwen van portefeuilles, het design van retailparken, duurzaamheid en vele andere aspecten. Zo komen we tot een win-winpartnership.”
Waar zien jullie nog een potentieel voor verdere groei?
Geuten: “We geloven in elk van onze drie segmenten, maar ook in de synergie ertussen. We verwachten dat er in West-Europa nog veel meer bestaand vastgoed op de markt zal komen waar herpositioneringswerk nodig zal zijn. Door de synergie tussen onze drie segmenten uit te spelen, zullen we meer herbestemmingen kunnen creëren. Zo zullen we ook grotere stukken grond een nuttige bestemming kunnen geven alsook ons richten op de aankoop van portefeuilles. Daarom zullen we ons met een vierde vastgoedfonds Mitiska European Real Estate Partners 3 (MEREP 3), waarvoor de fundraising momenteel loopt, specifiek richten op die synergie en integratie.”